房產評估的詳細工作總結大綱

1、基本思路：

與類似房地產交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產狀況等因素調整得出評估值。

市場法評估房地產的基本計算公式是：

P=P'×A×B×C

式中：P——被估房地產評估價值;

P'——可比交易實例價值;

A——交易情況修正係數;

B——交易日期修正係數;

C——房地產狀況因素修正係數。

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式爲：P=P'×A×B×C

×容積率修正係數×土地使用年期修正係數

2、適用範圍：

條件是可以找到類似的交易實例。在同一地區或同一供求範圍內的類似地區中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區;

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建築等;

3.很難成爲交易對象的房地產，如教堂、寺廟等;

4.風景名勝區土地;

5.圖書館、體育館、學校用地等。

3、修正因素的具體內容見教材P190，需結合例題理解掌握。

①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

①有特殊利害關係的經濟主體間的'交易。

②交易時有特別的動機，這以急於脫售或急於購買最爲典型。

③買方或賣方不瞭解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

不滿足公開市場條件的情況的都屬於要修正的情況。

(2)修正係數的計算公式

交易情況修正後的正常價格

=可比實例價格×(正常情況指數/可比實例情況指數)

=P’×100/100(1±X%)(5-15)

注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的。

②交易日期修正：主要通過物價指數來修正，注意是環比還是定基物價指數。

③房地產狀況修正：主要通過現場勘查，與參照物對比確認。

注意：(1)是將待估房地產的狀況指數視作100。

(2)房地產狀況修正可以分爲：區域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該採用這裏給出的公式處理，不過注意教材48頁在區域因素的處理沒有使用這裏的公式，而是直接使用區域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對於待估房地產的狀況需要修正±X%，需要使用這裏的公式做。

④容積率修正：利用某區域的修正係數表，注意這是統計的結果。

容積率與地價的關係並非呈線性關係，需根據具體區域的情況具體分析。

容積率修正可採用下式計算：

經容積率修正後可比實例價格

=可比實例價格×(待估宗地容積率修正係數/可比實例容積率修正係數)(5-17)

注意：修正係數不是容積率的比，而是容積率修正係數的比

⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r後，K就是兩個年金現值係數之比值，該公式要求記牢。

重點關注②④⑤三個調整因素的計算公式，經過修正因素的調整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值後綜合確定評估值。